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최근 정부가 부동산 시장 안정화를 위한 새로운 정책을 내놓았습니다.
한국토지주택공사가 비수도권 지역의 준공 후 미분양 아파트를 매입하는 방안인데요.
이번 정책이 어떤 배경에서 나왔고 앞으로 어떻게 진행될 예정인지 자세히 살펴보겠습니다.
정부, 얼마나 매입하나?
현재 전국의 악성 미분양 아파트는 2만1,480가구에 달합니다. 이 중 정부는 3,000가구를 분양가보다 낮은 가격에 매입할 계획인데요. 매입한 주택은 6년간 임대로 운영된 후 분양으로 전환하는 든든전세주택으로 공급됩니다.
"미분양 아파트가 이렇게 많다고?" 하실 수 있는데요. 사실 지난해 12월 기준 전국 미분양 아파트는 무려 7만173가구로 12년 만에 최대치를 기록했습니다. 지방 미분양 물량이 5만3,000여 가구로 전체의 73%를 차지하고 있어 비수도권 지역의 부동산 시장이 큰 타격을 입고 있죠.
왜 정부는 수도권이 아닌 지방 아파트만 매입할까요?
수도권의 경우 수요가 꾸준히 유지되는 반면 지방은 인구 감소와 경기 침체 등의 이유로 장기간 미분양 상태로 남아 있기 때문이에요. 미분양이 계속될 경우 건설사들은 재정난에 빠지고 지역 경제도 어려움을 겪게 되죠.
이를 해결하기 위해 정부가 나선 것입니다.
과거에도 비슷한 정책이 있었다
이번 정책이 처음은 아닙니다. 2009년에도 LH가 미분양 아파트를 매입한 사례가 있었어요. 당시 정부는 7,045억 원을 투입해 2,163가구를 매입했는데요. 이때 적용된 기준은 분양가 대비 50% 수준이었고 더 할인된 가격을 제시하는 건설사의 미분양 물량을 우선적으로 매입하는 역경매 방식이 활용되었습니다.
2009년 16만 가구를 넘었던 미분양 물량이 2010년에는 10만 가구 이하로 줄어드는 효과가 나타났어요. 당시에는 글로벌 금융위기 이후 경기 회복이 빠르게 진행된 덕분에 미분양이 해소될 수 있었죠.
이번에도 같은 효과를 기대할 수 있을까요?
전문가들은 이번 정책이 일부 미분양 해소에는 도움이 될 수 있지만 시장 전체를 뒤흔들 만큼의 영향력은 제한적일 것으로 보고 있습니다.
민간자금도 활용한다 CR리츠란?
정부는 LH 매입 정책과 더불어 민간자금을 활용한 CR리츠도 적극 지원할 계획입니다.
CR리츠란?
기업구조조정 부동산투자회사로 투자자들이 미분양 아파트를 저렴하게 매입해 임대로 운영한 후 부동산 시장이 회복되면 매각해 수익을 얻는 구조입니다.
정부는 올해 상반기 내에 CR리츠를 출시할 수 있도록 지원할 예정인데요. 그러나 현재 부동산 시장이 침체된 상태라 민간 투자금이 쉽게 유입될지 여부는 불확실합니다. 이에 따라 정부가 세제 혜택이나 보증 지원 등 추가적인 유인책을 내놓을 가능성이 큽니다.
일반 투자자도 CR리츠에 참여할 수 있을까요?
일반적으로 CR리츠는 기관투자자 중심으로 운영되지만 일부 공모 리츠 형태로 출시된다면 개인 투자자도 참여할 기회가 생길 수 있어요.
대출 규제 완화도 검토 중
정부는 미분양 해소를 위해 대출 정책도 조정할 계획입니다.
디딤돌 대출 우대금리 적용
- 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 디딤돌 대출의 금리를 낮춰 부담을 줄이는 방안이 검토되고 있습니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 조정 가능성
- 올해 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR의 적용 범위와 비율을 조정할 가능성이 있습니다.
- 지방 건설 경기가 심각하게 악화되었다고 판단될 경우 지방 대출 규제를 완화할 수도 있습니다.
대출 규제가 완화되면 어떤 변화가 있을까요?
- 기존에는 대출 규제 때문에 집을 사고 싶어도 못 사는 사람들이 많았어요. 대출 문턱이 낮아지면 미분양 아파트 매입이 활발해질 가능성이 커집니다.
- 무리한 대출은 향후 가계부채 증가로 이어질 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하겠죠.
정부 정책 효과는 어떨까?
이번 LH 미분양 아파트 매입 정책은 단기적으로는 건설업계와 지방 부동산 시장에 숨통을 틔워줄 가능성이 큽니다.
CR리츠와 대출 규제 완화가 함께 이뤄지면 민간 시장의 참여도 증가할 수 있죠.
장기적인 관점에서 보면 부동산 시장 회복이 더딜 경우 정부가 매입한 미분양 물량이 부담으로 작용할 수도 있습니다.
정책의 효과를 극대화하기 위해서는 부동산 시장의 근본적인 문제 해결과 함께 지역 경제 활성화를 위한 추가 대책이 필요해 보입니다.